编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。
来源|风财讯 作者|周博通
2月18日，筹备超10年的《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地。一个覆盖一省二区，总面积5.6万平方公里，总人口约7000万人的重大利好正式落地。
春江水暖鸭先知，近水楼台先得月，受此利好影响珠江实业、嘉诚国际、南山控股等一度涨停，龙光地产、时代中国等一众在大湾区重兵布局的房企大涨。
熟悉的场景，熟悉的过程。
就在4年前，《京津冀协同发展规划纲要》下发地方后进入加速实施阶段，第二日可交易的10只京津冀概念股个股中有8只股票实现上涨，其中荣盛发展、华夏幸福等房企盘中几近涨停。
房地产企业始终出现在区域利好的第一波阵营中，理由在于区域协同发展所带来的资金流动、和产业流动，这势必会带动人口等要素的集聚，作为联动上下游产业最多且最密集的房地产行业，将在这波大潮中收益。
2014年，华夏幸福销售额为512.5亿元，2017年这个数据为1538亿元。华夏幸福用了3年时间一路挺进了房企年销售额的前10名。当然获益的还有荣盛发展，甚至几家在以往并不为人所知的燕郊的本土开发商，借着政策的春风和早先的土地储备，成为了“半城”“首富”。
在2019年的半年业绩会上，房企被问得最多一个问题就是，“贵公司在大湾区土地储备情况如何？”即便目前没有成规模的土地储备，高管也会一脸严肃回答道，“粤港澳作为未来最有潜力的城市群，必然是我司未来拿地和收并购的重点区域。”
大湾区的红利，是头部房企的盛宴——2019中国房地产开发企业500强排行榜显示，以总部所在地计算，全国十强中，粤港澳大湾区包揽了半数。包括恒大、万科、碧桂园。
紧随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布之后，克而瑞发布了一份大湾区房企的土储排行，截至2018年底，房地产企业在粤港澳大湾区土地储备货值TOP30总货值达5.73万亿元和26亿平方米；其中，碧桂园以5713.4亿元货值位列第一，恒大、中海、保利、招商等房企紧随其后。
9月16日，广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，决定合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。
在众多竞争者中突颖而出，合生创展有着自己的秘诀，早在20多年前，朱氏家族就已经介入新基村，开发华南新城项目，更是从1998年起就征用新基村70.156公顷集体用地。
深耕意味着更早拿地，也意味着更好的地方关系，这是低成本的关键。任何力量都抵挡不住时间，笑到最后的人才笑的最甜。
龙光也是这样的隐形“富豪”。从今年上半年的数据来看，销售规模在453亿元的龙光地产，在今年前6个月却实现了经营利润突破百亿元规模，约为102亿元，比上年同期的67亿元增加逾一半。
还有合景泰富、星河控股、时代地产、京基等一批粤系本土房企，不同于闽系给市场留下的风险偏好印象，这个群体严守实用主义的格言，给外界一种保守、注重现金、抗风险能力和产品服务能力的感觉，这种行事风格也一度使他们缺席了TOP房企的头部交椅。
不过风向开始转变，一些有利的因素向着大湾区这个区域汇聚，原本保守低调的本土房企也开始按奈不住。
例如一向沉稳佛系的龙光开始高价拿地，2019年以来，龙光地产拿地金额接近200亿元，在佛山、珠海等地收储土地和抢滩三旧项目。这其中不乏高价地块。
此外，2019年上半年奥园通过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元，而且大部分位于大湾区城市。
美的置业已成立产城及城市更新中心，加大产业地产与旧区改造的投入力度，2019年上半年，美的置业以较低土地成本，成功获取佛山顺德锦纶厂旧改项目，并预计今年在粤港澳大湾区将获取更多旧改项目······
不过如果回过头再看京津冀房企朋友圈，真正带给这些房企规模和利润的依然是政策之前的土地储备，之后的土地给这些企业带来的则既是规模，也是压力。
而且接下来的剧情并未延续着欢声笑语，经历3年的利好，雄安规划中对环京房地产开发的严控叠加“房住不炒”进入深度调控区，一批前期大手笔投入，并将回款和利润寄托于憧憬中的房企开始遭遇现金流的拷问。
狂欢之下的冷静，胜过受伤之后的反思，对于蠢蠢欲动的粤派本土房企，可能以下几点是从前面“吃螃蟹”的同行身上应该学到的。
行业利好是多方利好合力的结果，在于区域协同、金融助力、市场成熟度甚至消费观念的多重作用的结果。尽管大湾区发展纲要反复强调区域协同发展，也必然会带来资本和产业向这个区域的集中以及区域内资源的配置优化，不过在行业融资环境整体偏紧，以及人们对于房产投资观念的冷静，这一波对楼市的利好长期效用会打折扣。
最好的案例便是京津冀协同发展遇上雄安规划的“半路截胡”，这时便体现出规模的优势，大型房企猫腰过冬，挺过一轮下行周期依然是一条好汉，甚至有胆大的房企逆市操作低吸高吐完成一波骚操作，不过鉴于企业的政策把握力不一，且长短期政策本身存在转换关系，房企需要时刻注意政策变动带来的风险，并做好长期过冬的准备。
比误读政策导向更为严重的是错判企业能力。一片欣欣向荣的市场背景容易给到房企错觉，这种错觉蔓延至房企操盘手则是对自我能力的误判。2016年~2018年如雨后春笋一般的跟投机制“造富”了一批职业经理人，直到潮水退去才发现裸泳者是谁。
2019年的1月7日，上海梅赛德斯中心的丁祖昱评楼市按照惯例公布了他对这一年楼市的十大预测，丁祖昱获得了他的好友的力挺，但是中南置地的陈凯的话更让人深思，陈凯说，丁看好的区域我一概不去，大家都进的行业我一概不进。红海和蓝海与长短周期的政策同样会有二者的关系互换，大湾区面对蜂拥而至的房企，不会永远是一片蓝海。
当下的政府已经能深刻认识到区域发展的长期性与持续性，城市建设过程中的“造富”神话开始变少。在区域发展战略规划初期，顶层设计中已经将给未来的建设空间提前进行了预留，这种既是空间概念的适当“闲置”，同样也是金融概念中的空间，政府必须严控土地成本，替未来“留白”。
政府对于城市和区域的发展观念正在改变，房企也需要跟随这一转变进行自我的调整。对企业资源的合理分配，既是要考虑多少资金拿地、多少资金并购、多少资金持有，更是在安全规模和之间，掌握好动态平衡，为自己的未来“留白”。
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